Дополнительные материалы · для CFO, девелопера и руководителя проекта

Финансовые потоки. Как ОС здания вписывается в бюджет объекта.

Разбор в 7 шагов: где в смете живут наши 3 услуги, что входит в стандартный бюджет объекта, как платят, какие договоры возможны и какую дельту получает собственник.

1. Структура бюджета здания.

Принципиально различать «инвестиционные расходы» (всё, включая землю и коммерческие) и «стоимость строительства» (Глава 2 сметы). Доли инженерных систем при разных базах разные — это создаёт путаницу в переговорах.

+ ОС здания · сверху сметы 0,03–0,13% от инвестиций
Инвестиционные расходы · 100%
Глава 2 · 100%
Строка 2.3 — база расчёта CxA ОС здания добавляется сверху, в эти полосы НЕ входит

Уровень А — Инвестиционные расходы (три главы)

ГлаваДоля от инвестицийЧто входит
Глава 1. Земельный участок~20–25%Приобретение прав, арендные платежи, земельный налог
Глава 2. Стоимость строительства~60–70%СМР, инженерка, ПИР, благоустройство, резервы — здесь живут наши ориентиры
Глава 3. Коммерческие расходы~8–12%Продажи, маркетинг, сопровождение реализации

Доли — типовые ориентиры для МКД, варьируются по типу проекта и региону. Пример конкретной сметы — см. ниже.

Уровень Б — Состав Главы 2 «Стоимость строительства»

СтрокаДоля от Главы 2Доля от инвестицийКомментарий
2.2 Общестроительные работы (СМР, отделка)~60–65%~40–45%Основная масса работ
2.3 Внутренние инженерные системы~17–22%~12–15%База расчёта CxA (включает лифты ~15–18% от строки и «остальные сети»)
2.4 Наружные инженерные сети + техприсоединение~2–3%~1–2%Отдельная статья, в P для CxA НЕ входит
2.7 ПИР, авторский надзор, экспертиза~2–3%~1–2%Без участия Андромеды (если ЭМ-вход — отдельно)
2.8 + 2.9 Резервы (непредвиденные + инфляция)~6–10%~4–6%Принципиальная статья для финансовой модели
Прочее (подготовительный период, содержание заказчика, благоустройство)~2–4%~1–3%—

Внутри строки 2.3 «Внутренние инженерные системы»: лифты, силовая электрика, освещение, ХВС/ГВС/канализация, отопление и вентиляция, слаботочные системы, диспетчеризация. Именно эта строка — база для расчёта стоимости CxA (0,25–1% от 2.3).

ОС здания (3 услуги Андромеды) в этом дереве нет. Она идёт отдельным договором сверху сметы. База расчёта стоимости CxA — строка 2.3 «Внутренние инженерные системы». Как это бюджетируется — раздел 2.
Уточнение терминологии. На калькуляторе главной страницы переключатель «От полной сметы / От статьи инж. систем» подразумевает под «полной сметой» именно Главу 2 «Стоимость строительства» (без земли и коммерческих). Это та сумма, от которой считается доля инженерных систем 17–22%.

2. Два потока работ.

Чтобы посчитать общий бюджет внедрения, оба потока нужно заложить отдельно: они существуют параллельно и оплачиваются по-разному.

Два потока работ на оси проекта Поток 1 «Сопровождение сервисов» проходит сверху сметы (узкая акцентная полоса), Поток 2 «Работы по инженерным системам» — основная масса работ в смете (широкая нейтральная полоса). Точки касания на стадиях СМР/ПНР и Эксплуатации. Что сверху Что в смете ПОТОК 1 · СОПРОВОЖДЕНИЕ СЕРВИСОВ · СВЕРХУ СМЕТЫ ЭМ → CxA (3 года) → Подписка ЭМ CxA Sub ПОТОК 2 · РАБОТЫ ПО ИНЖ. СИСТЕМАМ · В СМЕТЕ (ГЛАВА 2) ПИР · оборудование · СМР · ПНР CxA контролирует Опц. полный цикл от Андромеды Концепция / ТУ ПИР СМР / ПНР Ввод Эксплуатация
Поток 1

Сопровождение сервисов (ОС здания)

Что это
3 услуги Андромеды — Энергомоделирование (ЭМ), CxA (Commissioning), Подписка на платформу
Где в бюджете
НЕ входит в стандартную смету объекта. Должен быть заложен сверху — в проектное финансирование или отдельным договором
База расчёта CxA
Строка 2.3 «Внутренние инженерные системы» (P) сметы строительства — 0,25–1% от P (min ~3 млн ₽)
Ориентир от верхнего уровня
  • ~0,04–0,17% от стоимости строительства (Глава 2)
  • ~0,03–0,13% от полной инвестиционной сметы (с учётом земли и коммерческих)
  • +0,1–0,3% к телу кредита при включении в проектное финансирование через КИБ
Тип платежей
Смешанный (CapEx-разовые на стадии стройки + OpEx-подписка в эксплуатации)
Кто заказчик
Застройщик / собственник / управляющая компания (в зависимости от стадии)
Поток 2

Работы по инженерным системам

Что это
ПИР + поставка оборудования + СМР + ПНР по каждой инженерной системе здания
Где в бюджете
ВХОДИТ в стандартную смету строительства (Глава 2, строки 2.3 и 2.4)
Ориентир от верхнего уровня
  • Внутренние инж. системы (строка 2.3): ~17–22% от Главы 2 (~12–15% от инвестиций)
  • Наружные инж. сети + техприсоединение (строка 2.4): ~2–3% от Главы 2 (~1–2% от инвестиций)
Подрядчики
Генподряд или отдельные подрядчики по системам (HVAC, электрика, слаботочка, диспетчеризация, лифты и т.д.)
Что может взять Андромеда
Часть объёма Потока 2 может быть отдельным договором с Андромедой — умные пространства (полный цикл), диспетчеризация (на выбор заказчика). См. раздел 5.

3. Состав «Сопровождения сервисов» (Поток 1).

Из чего состоит Поток 1 — чтобы видно было, за что именно платит CFO.

КомпонентТип платежаОриентир стоимостиСтадия
Энергомоделирование (ЭМ) CapEx, разовый от 8 млн ₽ («ЭМ Старт») или включён со скидкой в CxA Полный Концепция / ТУ
Сопровождение CxA CapEx, 3 года (стройка + 12 мес. эксплуатации) 0,25–1% от стоимости инженерных систем (P), min ~3 млн ₽ ПИР → ПНР → 12 мес. эксплуатации
Подписка на платформу CapEx в составе CxA на стройке → OpEx ежегодно в эксплуатации 50–500 тыс. ₽/мес в зависимости от объекта С момента готовности паспорта

Подписка на стройке оплачивается как CapEx в составе контракта CxA. После ввода — OpEx управляющей компании или собственника. Источник: CxA-PRD-v1.2, раздел 9.

Точные числа калькулируются на слайде калькулятора или в коммерческом предложении.

4. Временная шкала платежей.

Когда именно в проекте возникают платежи Потока 1.

  1. Концепция / ТУ
    ЭМ — 30% аванс

    Старт работ по энергомодели до начала ПИР.

  2. ПИР → СМР
    ЭМ — 70% доплата на ПНР
    CxA — старт (аванс 30%)

    Энергомодель закрывается, начинается сопровождение качества монтажа.

  3. Ввод в эксплуатацию
    CxA — финальный платёж
    + начало подписки

    Цифровой паспорт + 3 года подписки в контракте CxA.

  4. Эксплуатация
    Подписка — год N (OpEx)
    индексация по контракту

    Платит управляющая компания или собственник.

ОС здания — не разовый проект, а долгосрочный инструмент. Первоначальные вложения (CapEx) окупаются уже в первый год эксплуатации за счёт оптимизации CapEx инженерки (ROI ×5,5 от ЭМ).

Точная сетка платежей зафиксирована в договоре. Здесь — типовая модель.

5. Варианты оформления договоров (Поток 2).

Какие части Потока 2 могут быть отдельным договором с Андромедой и какие — с другими подрядчиками.

  1. Базовый вариант

    По умолчанию

    Весь Поток 2 ведут стандартные подрядчики заказчика. Андромеда в Поток 2 НЕ заходит — только Поток 1.

    Андромеда: только CxA из Потока 1

  2. Умные пространства

    Полный цикл от Андромеды

    Проектирование → поставка оборудования → СМР → ПНР подсистемы «умные пространства». Отдельный договор внутри Потока 2.

    Андромеда: проект → СМР → ПНР

  3. Диспетчеризация

    На выбор заказчика

    • Полный цикл от Андромеды — проект → контроллеры → СМР → ПНР
    • Или внешний подрядчик — наш CxA из Потока 1 контролирует
CxA из Потока 1 — обязательна во всех вариантах. Это основа цифрового паспорта и старта ИИ.

Каждый вариант фиксируется на стадии договора. Подробности по составу услуг — PRD-BOS-v4.1 и CxA-PRD-v1.2.

6. Сравнение «с ОС здания» vs «без».

Дельты по основным метрикам — основа для решения «брать / не брать».

Подробная таблица сравнения
МетрикаБез ОС зданияС ОС здания (Андромеда)
CapEx 2.3 (внутренние инж. системы) Базовая смета −15–30% на техприсоединении и подборе оборудования (ROI ×5,5 от ЭМ)
CapEx 2.4 (наружные сети + ТУ) Базовая смета До −30% на техприсоединении (часть эффекта ЭМ)
OpEx эксплуатации Базовый уровень −13% (бенчмарк внутреннего портфеля Сбера), потенциально до −25%
Качество монтажа Риск отклонений 5–10% от стоимости инж. систем → переделки после ввода (бенчмарк CII) 18 контрольных точек CxA по ASHRAE Guideline 0, фиксация отклонений до ПНР
Знания о здании В головах подрядчиков, теряются после сдачи Цифровой паспорт = живая модель, доступна собственнику и УК
Гарантийные споры (214-ФЗ) «Слово против слова» Документальная база (протоколы CxA + паспорт)

Подтверждённые числа — ЭМ (ROI ×5,5 на пилотах СберСитиСтрой), OpEx −13% (внутренний портфель Сбера). Остальное — бенчмарки CII / LBNL / ASHRAE, проверяется на пилотах. Источник: PRD-BOS-v4.1, раздел 6.

7. Сводка ROI.

ОС здания — 0,04–0,17% от стоимости строительства (Глава 2) или 0,03–0,13% от полной инвестиционной сметы. ROI ×5,5 от энергомоделирования. Окупаемость в год 1.

Это самая окупаемая дополнительная строка в бюджете проекта. Она оплачивает себя за счёт оптимизации статьи 2.3 «Внутренние инженерные системы» и снижения OpEx в эксплуатации.

Рассчитать для своего объекта → ← Вернуться к основной презентации